토지규제란 사회적 측면에서 토지소유자의 토지이용행위를 긍정적인 방향으로 유도하기 위해 법적, 행정적 조치를 근거로 제한하고 구속하는 공적개입을 의미하는데 규제의 방법은 용도지역제, 건축규제, 각종 인허가, 토지이용계획 등으로 제한하고 있다.
울릉도는 토지이용규제기본법 및 군관리계획조례에 근거하여 개발.지원, 계획.관리, 보전.보호 등 3개유형으로 용도지역 지구가 지정되어 있다. 이중 보전.보호 유형의 지역 지구가 전체 85% 지정되어 섬 전체 면적 가용토지 20%에 비해 전국 최대 거미줄 토지규제지역 이라 할 수 있다.
울릉군의 행정구역 면적 72.86km2중 도시지역은 1개 지역(7.83km2)으로 행정구역 면적에 대비하여 10.7%를 차지하고 있다.
용도지역 현황을 보면 일반주거지역 0.329km2, 준주거지역 0.139km2, 일반상업지역 0.07km2, 일반공업지역이 0.077km2으로, 전체면적 대비 가용토지가 약 20%에 불과, 크게 낮은 실정이다.
울릉군 주민들이 소유한 토지는 주로 생명산업인 명이 등 산나물 재배를 위해 수십년 전부터 울릉군부동산정보 도시이용계획도 및 토지대장과 다르게 형질변경되어 용도와 지목의 변경을 요구하는 민원이 지속적으로 제기되고 있다.
이는 울릉군 제2번성기의 정점인 2025년 공항개항을 앞두고 지역발전의 기회 상실은 물론 토지규제를 통해 보호하려는 공익과 이로 인한 손실이 상대적으로 충돌하고 있다.
토지규제는 규제로 설정된 해당 지자체에 지역개발 제한, 다양한 기회에 대한 비용 상실, 삶의 질 저하, 재정 등 직간접적으로 부정적 나비효과를 초래하고 있다고 해도 과언이 아니다.
이로 인해 정주기반시설, 대규모 관광(단)지 레저 숙박시설 인프라 개발의 족쇄로 작용, 불합리한 토지규제는 젊은 사람들은 도시로 다 니가고 농사는 안지을려고 하고 결국 고령화되어 농사를 못짓는 주민들을 땅부자로 전락시켜 지방소멸 자치제 폐지 시기를 앞당기는 요인으로, 또다른 혁신성장의 기회 상실로 이어져 울릉도 지역경쟁력은 점점 낮아지고 있다.
2025년 공항개항을 계기로 100만 관광시대를 열고자 하는 울릉도는 토지규제를 합리화하고 미래발전을 견인할 수 있는 전략적인 대응방안 마련과 토지이용의 페러다임 전환이 절실하게 요구되는 시점이다.
따라서 경북도 울릉군은 전문가 자문협력과 행정력을 집중, 토지용도의 합리적 조정 및 개선으로 개발가용지(도시적 용지)를 대폭 확보하고, 주민이 제안 하여 제출한 지구단위계획 을 최우선적으로 검토. 수용 하여 토지용도를 합리적으로 변경해야 한다.
경북도 울릉군은 주민소유 산지 전체를 눟고 자연 친화적 산지 이용 및 적극적 활용 전략계획 수립, 비도시지역의 도시지역 전환과 울릉형 관광특구 조성 등으로 민선8기 공약 "주식회사 울릉 100만 관광 울릉" 도약의 발판을 마련해야 한다.
주민제안 지구단위계획 수용으로 주민과 함께하는 토지규제 합리화는 울릉도 미래발전의 견인 역할과 관광시설 밀집지역 도시 공간혁신을 긍정적인 방향으로 유도할 수 있다.
울릉도 섬 전체를 관광(단)지 관광특구 지정으로 도시화할 경우, 새로운 관광의 페러다임 전환과 "주식회사 울릉군" 건설의 비전과 목표 달성, 주민 생활공동체 복원의 전환점이 될 것으로 확신한다.
사)관광레저문화진흥원장
전 울릉군 부 군수 김현욱
